租房骗局：用房子做的诱饵(2)

    因为租赁市场活跃，所以近两年，一批转租骗子伺机出动，专门骗取租金差价。为此，业内人士提醒，租房人最好是季付租金，而不要交付大笔的年租或半年租。如果实在要交付大笔房租，可从以下几点辨别房东真伪：

    第一，请房东出示身份证饥户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗，而原件与复印件相比更容易辨别。

    第二，请房东出示房屋权属证明原件，如产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。

    第三，让房东多介绍一下房子和小区周边的状况，从言谈间了解房主是否熟知房子的基本情况。

    第四，从周围邻居处侧面了解一下房屋及房东状况，看看是否属实。

    租房的另一个陷阱就是所谓的“阴阳合同”，即房主和租户双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式，降低租赁合同标的，报低租金少纳税，称为“阳合同”；房主与租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同”。

    最近，莫先生便遇到了阴阳合同的陷阱，莫先生掉进的是房主给他设下的陷阱。莫先生过去在北京海淀区做专业美发设计，2004年4月，他决定到朝阳区开一家专业美发店。正好一家美发店欲转租，40平方米的商铺每月只需4000元租金，莫先生二话没说就与房主横先生到房屋租赁管理所签约。但莫先生发现，不知对方是有意还是无意，在填写“出租方”一栏时，房主却写上了妻子张某的名字，而“承租方”填上的也是该美发店过去一个租户的姓名。

    莫先生立即对此提出异议，但房主横先生称，这样就不用重新更换营业执照，可以为莫先生省去一笔钱。“租赁合同”约定，2004年6月1日房子开始交付使用，房主交付商铺时，可以向莫先生收取3个月租金数额的租赁保证金，即1.2万元。该合同还约定出租方负责支付租赁房地产所用土地的使用费及基于房地产租赁产生的税款、房屋租赁管理费。

    办完手续，商铺交付使用，莫先生满心欢喜地对商铺进行装修，并购置了各种专业美容美发设备，前后花了10多万元，莫先生准备开业时，房主横先生突然提出要重新签订一份“租约”，莫先生发现这份早已拟好的合同与正式的租赁合同完全不同，月租金突然涨到了每月1.4万元，而且从2006年5月开始，租金又涨至每月1.42万元。合约还要求“租用期间的税费包括出租税都由莫先生支付”。这次出租方的名字写上了真正的房主横先生。按照这份合同，本应由房主承担的税费全部转嫁到了莫先生头上，三年租期下来，莫先生应当交纳租金为50多万元。

    莫先生算了一下，如果按照正式的《房屋租赁合同》，承租三年租金不过14万多元，比私下约定的少36万多元，如此算来，逃避的这部分税是相当可观的，而且房主横先生拥有多个商铺出租，每年逃税的数目不少。

    莫先生最后还是同意了签订这份合同，他当时考察过附近的商铺，每月1.4万元租金按当时的市场行情也不是很贵，虽然房主欺骗了他，但他已经为装修店铺花了10多万元，1.2万裕证金也已交给对方，如果不签，恐怕会丫无归。而且房主横先生称这样做只是为了少缴税，因为月租超过4000元，税金更高。

    2005年以来，莫先生租住的商铺所在地段变得十分萧条，周围商铺纷纷降价，有的商铺同样面积也只需几千元，莫先生感到生意难以为继，于是向房主横先生提出降低租金，但遭到了横先生的拒绝。

    有些房主和租户认为使用“阴阳合同”“合算”。除了逃避税费征缴，逃避管理也是一般房主隐瞒租赁行为的一个原因。房屋租赁一旦在有关管理部门备案，管理部门有大量的信息采集工作需要房主配合，例如租住人员的基本信息、计生情况、就业情况等，一些房主总觉得这给自己带来了麻烦。

    这种签订“阴阳合同”的做法十分普遍，在房地产交易中也很多见。中介公司在交易过程中吃差价，买主应当做到不偏信中介公司“少缴税费”等说辞，坚持做到与真正的房主买卖双方见面。同一套房子两个合同，两种租金，势必给可能产生的纠纷带来严重后果，公证合同不能是不同的两个文本，否则就是无效的，而双方实际成交价与合同不符，以后如果产生纠纷的话，会造成很多不必要的麻烦。

    在这里，我们给签订“阴阳合同”的当事人提个醒：

    首先，虽然阴合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额巨大，则可能构成犯罪，不仅房屋的出租人要承担刑事责任，房屋的承租人也可能因共犯关系而面临牢狱之灾。

    其次，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是“机关算尽太聪明”，反误了自己的钱财。

    签订“阴阳合同”，酿成房主与租户间的麻烦和纠纷的情况时有发生。有时是租户只按“阳合同”履行，不承认“阴合同”的存在；有时是房主利用“阴合同”在政府监管之外的“优势”，不断给租户加码收取租金或其他费用。

    至于“阴阳合同”对社会的负面影响，最大的受损方不言而喻就是政府税收了。房屋租赁管理部门有关人士认为，这种情况更是对社会诚信的公然挑战。持这种看法的人士表示，目前税收征管根本没有以房屋租赁作为重要税源，政府逐年递减税率也说明这一情况。但房屋租赁市场巨大，“阴阳合同”如果不能得到控制，不仅使当事人对政府的管理存在侥幸心理，也会动摇社会大众对诚信经营、诚信履约和诚信纳税的信心。

    那么如果你想租房，如果按照以下几步进行，就会大大减少上当受骗的可能。

    第一步，通过多种渠道寻找符合自己要求的房源信息。可托熟人打听，但信息量有限，要找到理想的房源往往要花较长的时间。可利用报纸有较大发行量的优势，在读者中征求房源信息。网上查询房源或发布求租信息也可行。为增加求租的针对性，一定要说明自己求租住房的房型、地点及要求的交通条饥配套设施；为增强出租者对租房者的信任感，也可对自己的情况略加描述。还可找房地产经纪公司代理租赁，他们所掌握的信息较丰富，相对容易从中找到理想的房源，但是要支付一定的中介费。找中介要签订中介合同，谨防欺诈行为，并尽可能与一些信誉好的经纪公司洽谈。

    第二步，查资质谈条件，租赁合同中一定要写明责任权利。确定了较为满意的房源后，就要与出租人联络看房并谈一些租房中的具体问题。首先要求对方出示房屋租赁许可证，如未办理，应督促其办妥——没有经过综合验收的新建住房、未取得所有权证的住房、权属有争议或产权共有且共有人意见不一的住房、违章建筑或不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的住房，因无合法性而不能租赁。若是委托出租，则须多方核实委托书的真假。其次，要考察住房的实际使用条件，如配备的家具、电器是否适合，住房本身有无质量问题等等；此外还要看住房所在位置的交通是否便利、小区环境是否整洁、周边配套是否齐全、附近治安是否良好。而且也要了解出租人的品质，因为你租赁后势必会跟他有些往来，若与一个品质不好的出租者打交道，岂不花钱买来一堆烦恼？

    第冉，了解了以上情况后，就可根据自己的满意程度和支付能力决定是否与出租者签订租赁合同。当然，对方也有权了解你的一些个人情况，以确保安全可靠，不会给他带来某些麻烦。双方满意后，便可达成协议，签订住房租赁合同。住房租赁合同应是书面合同，合同中要说明双方的权利和义务、租期、租金、支付方式、转租、续租和违约责任等，以减少双方日后可能产生的纠纷。

    第四步，备案后即应履约。签订合同之后，应到主管机构办理合同的登记备案。只有办理了登记备案手续，租赁行为才被法律承认，租赁合同才受法律保护。手续费一般按年租金的2％收取，未到一年的按实际租金的2％收取，费用由出租方与承租方各负担一半。到房地产管理部门办手续时，别忘了持书面租赁合同、房屋所有权证书、房屋租赁证和双方的合法证迹

    第五步，租房者入住后，便应按合同规定按期交纳房租和水电费，并享受双方在租赁协议中规定的权利。如承租方或出租方在租期未满时中止租约，则要预先通知对方并给予其合同约定的补偿，对方同意后，该合同即告终止。</p>

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