“便宜”的房子(2)

    如果你已买了房，签了约，付了款，并住进去了，但对已买到手的房子不满意，或发现有更便宜、结构更合理、地理位置更让你满意的房子，你还可以随时退房，而仅仅一句“不满意”的理由就非常充分，无需再作解释。在美国，“不满意就退货”这一原则在买房上也很适用。

    然而，美国并不因为房价低廉而萧条，恰恰相反，正是因为有了完善的房地产经纪人制度，房地产业非常活跃。按照法律规定，房地产买卖成交后，买卖双方经纪人分别获得买主支付的相当于成交额3%的佣金。若买卖不成，双方经纪人分文不收。美国法律赋予房地产经纪人更多的权利和义务，因此他们十分遵纪守法；另一方面，待售房屋全部上网，买主可上网查询自己选中房屋的所有情况。通过经纪人找到理想的房地产，买主便可提出书面报价并附加条件，卖方收到买方的报价和条件后，应在期限内提出书面答复，明确表示卖方可以接受的价格和条迹买卖双方必须在相关文件上签名以备查。

    一旦卖方接受买方的价格和条件，买卖双方到持有房地产营业执照的房地产交易公证机构签署合同，并将所签合同交该公证机构保存。签合同的同时，买卖双方各付相当于成交额1%的手续费给该公证机构。如果一切正常，45天后合同生效。买方在这45天里则自己花300美元，请专门检查房屋质量的公司，派遣拥有执照的专业人员对房屋进行检查并提出专业报告。若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。

    另一方面，美国房地产市场对金融政策的敏感程度远远超出了我们的想象。从2004年起，美联储几次宣布加息，结果升息政策让巨大的美国楼市从头凉到脚。升息引发美国人产生一连串的联想：第一是经济可能过热；第二是不忙买房；第三是尽量减少贷款。引发的连锁反应还有：新房销售量迅速下跌，按揭贷款的发放量暴跌50%。但这并不等于人们就会把资金闲置起来了，而是开始寻找其他投资渠道。

    在美国，由于投资方式非常多，租房市场又很发达，购房者可以暂时只租不买，把资金放在证券、债券、期货市场周转，趁利息高时搏短差，同时又避免了按揭利息损失。由此可见，美国人购房善于精打细算，一切从实际出发，绝不胡乱投资。

    当然任何事情都是有利有弊的，美国这种还贷方式也可能造成对经济的阻碍。房屋，或者说房屋净值，是普通美国人最重要的资产。一个普通美国家庭的资产约有42%表现在他们的房屋净值中，远超过养老金、股票投资或现金储蓄。美国人买房子，通常先付5%—20%的头款，其余则分期偿付。所谓房屋净值，就是房主实际拥有的房屋价值，等于房屋的总价值减去买房贷款的未偿付部分。房主们最盼望的就是自己买的房子升值，或是房屋贷款利率下调。在贷款全部还清前，房主虽然还称不上“地主”，但拥有了房屋净值，也算是有产阶级了。各个银行和其他金融机构都会为这些“准地主”提供房屋净值贷款，也就是以房屋净值为抵押的个人贷款。这种贷款的利率远低于信用卡贷款利率，是一种非常方便和重要的融资方式。

    美国人办理房屋净值贷款，通常是用来装修，这样做不仅会提高房主的生活质量，也有助于保持和提升房屋本身的价值。当然，由于办理房屋净值贷款非常容易，也有些美国人用这笔贷款购买大件消费品、度假旅行或是支付子女学费，贷款数目甚至超过了自己的实际需要。54岁的戴维在考虑为女儿办婚事的时候，只用了几个星期就办下了房屋净值贷款，而且他最终贷了8万美元，远远超出了婚礼的预算。他和妻子盘算着用这笔钱换个屋顶，可能还会买辆新车。

    适度使用房屋净值贷款，有利于促进消费者合理安排收支。然而，房屋净值贷款可以说是一种对自己的房屋未来价值的赌博，而如果寅吃卯粮，过度负债，则是通向破产的“捷径”。

    新经济泡沫破灭后，美联储为刺激经济，连续11次调低短期贷款利率。利率大幅下降的直接后果之一就是提高了房屋的平均净值。然而，在超低利率的刺激下，房屋净值贷款余额出现爆炸性增长。据估算，美国房主在过去的两年半中总共从他们的房屋净值中提取了7500亿美元。这些“外财”使得美国的消费支出异常强劲。另一方面，美国房主承受风险的能力也大大降低，因无法按期偿付贷款而遭银行查封的房屋比例已上升到1.5%，这同样是一个创纪录的数字。很多人在失业后同时使用信用卡贷款和房屋净值贷款，拆了东墙补西墙，也许能坚持一两年，但最终还是难逃破产命运。

    一位前美国世通公司员工在失业数月后才找到一份薪水较低的工作。这时他已还不起购房贷款和房屋净值贷款，他的这两项欠款高达22万美元，比房子的市值还多2万美元。他只好搬出了自己的家。即使在房地产市场依然红火的纽约等地，这种现象也已经引起了一些银行家的警惕，他们害怕过度借贷有可能导致房地产市场崩溃，成为美国经济发展道路上潜伏的一颗炸弹。</p>

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