市场泡沫——虚幻的存在，即将破碎

    市场泡沫是什么，这是一个很难界定的问题。但是我们可以说市场泡沫像什么，有市场经济就必然会有泡沫。我们可以把泡沫比做人身体上的细菌，从现实的角度上说，有细菌并不可怕，但如果让细菌主导了身体里的每一个细胞，那人也就病入膏肓了。

    其实什么是泡沫、在什么价格水平下市场存在泡沫是一个很难回答的问题。

    但是，我们可以说市场泡沫像什么，有市场经济就必然会有泡沫。我们可以把泡沫比做人身体上的细菌，有细菌并不可怕，但如果让细菌主导了身体里的每一个细胞，那人也就病入膏肓了。

    以日本曾经发生的日元升值来说，曾经随着日元持续不断地升值，日本经济形成了以房地产和股票市场为主的资产泡沫。在日元升值最疯狂的时候，东京银座一个地方的房地产值基本可以买下整个美国，可见泡沫已经到了令人难以置信的程度。虽然事后证明日本的这次资产泡沫是一个明显的历史错误，但是我们还是应该看到，还有一些人利用了市场的泡沫，在这个过程中发家致富了。

    聪明的投资人会感知并利用泡沫，而一般投资者如果不能理性看待泡沫，就会在泡沫中迷失。中国资本市场现在处于一个吹泡泡的阶段，什么能让泡泡吹得越来越大呢，那就是对赢利的预期和对市场的信心。如果对市场的信心受到严厉打击的话，泡泡一定会破灭。

    这也让我想起了现在中国的房地产经济，其实明眼人都会发现，在房地产经济的发展中，有泡沫的存在。

    房地产的泡沫虚幻地存在着，即将破碎，但是对于这样的一个大泡泡来说，要是让人准确地说出它的存在和幻灭，也不是一个简单的问题，而且房地产市场的泡沫类似股市的泡沫，泡沫到底是否存在只有在它们破灭之后才能够确定。当仍有许多人在嚷嚷泡沫的时候，泡沫一定还有很大的膨胀空间，破裂的时机还没成熟。

    而且，泡沫是市场经济的痼疾。有没有泡沫，该不该捅穿，是目前国内城市房地产市场讨论中最具争议的焦点问题。何为泡沫，怎样测度它们，其实是经济中最难讲得清的事情，也是经济学里各执一词、没有定论的题目。

    很多人都感慨房地产泡沫经济已经把民众的生活推向艰难的岁月，是什么制造了如此大的泡沫？为什么市场还是在竭力维护高价房市的持续？我们要分析这样的一个情况，那就是在房地产市场中，房价上涨是不是由于地价上涨。

    我的一个朋友曾经给我算过这样一笔账，在他看来，地价和楼价的关系，不像大家想象的那样，地价高了楼的成本也就高了，于是楼价也就高了。

    他说普通住宅的成本，不包括地价在内，其成本绝对不会超过800～1200元/平米。就是说，不管你在哪里盖，不管你采用什么样的结构，成本也就是这个水平。当然，这个成本标准是每一个开发商控制的标准，他们的楼绝对会比这低而不会比这个高。在中国90%的地方，包括地价在内，成本也就是1000元/平米左右，

    而且，他以北京市最贵的地价36170元/平米（相当于2408.9万元/亩）为标准计算。为了方便，以3.7万元/平米地价计算。当规划为60%的土地用来盖楼，40%绿化及其他时，土地就是3.7/0.6=6.17万/平米。这样一块地，开发商规划了多少层呢？30层。于是土地的价格就成了6.17/30=0.206万/平米。如果按照这个水平算下去，北京最贵的楼盘的成本是3260元/平米。

    当然，他的算法也未必完全精确，但是这样的一个推算至少代表了人们对于地价引发房价的思考。近年来房价节节攀升，当外界“炮轰”开发商狠赚时，开发商把“战火”引到了政府身上，称商品房价格快速上涨的原因在于地价贵了。对此，国家国土资源部予以了否定。

    政府已经作出了回应，造成房价大幅度上涨的主要原因有很多，比如人为炒作、供求互动和结构性不合理等因素，不能把原因全归于地价贵。

    我们可以看到这样一个现象，在人们为房贷新政后的房价是否下跌而争论不休时，房地产行业的基础“原料”——土地市场却不经意间掀起阵阵波澜。很多大城市频频出现开发商高价拿地的现象，不少地块甚至出现折合每平方米后楼板价高于周边楼盘房价的怪现象。“面粉贵过面包”，这是业内人士对这种地价高过房价现象的形容。

    其实，仅就地价和房价的关系而言，如果市场仍处在一个健康发展的轨道中，存在估值偏低的情况，那么地价超越房价有助于进一步挖掘房地产行业的价值；但如果市场已经处在一个过热的状况中，地价超越房价并无实质意义，只是将泡沫进一步吹大的工具，并有可能加速泡沫破灭的进程。而从目前情况来看，后者的概率偏大。

    房地产市场的高额利润和半垄断地位是吸引开发商高价拿地的主因。从拍地的主体看，不乏一些缺乏市场运作经验的企业，其“干一票”的思维浓厚，因而在竞价拍地时敢于大胆出手。而这种现象已经给房地产市场的健康运行带来了负面效应。

    虽然市场对高价拿地质疑声众多，但开发商们却不以为然。究其原因，是多重因素的合力给了开发商充足的底气。

    第一个原因是开发商们精心组织的“地荒论”在民间得到一部分人的认可。尽管在二手房市场投资客手中囤积着大量的房屋有待消化，但在一手房市场，今年一波迅猛的行情成功地展现出房地产市场“供不应求”的景象，以至于有媒体惊呼未来将出现无房可卖的局面。在这种市场格局下，开发商得以肆无忌惮地抬高房价牟取暴利，而高价拿地有助于滋生购房者恐慌性情绪，使这种开发商主导的市场情绪得以延续。

    还有一个原因是，在银行对房地产开发贷款逐渐收紧之际，中国股市的火爆成了开发商们的“救星”。那些还未上市却有望能在资本市场获得一杯羹的地产企业，也希望通过大规模的圈地增加土地储备来获得资本市场的认可，获得更多的融资。在这种情况下，开发商们高价拿地的积极性不小。

    当然，也不能完全说没有部分政府的原因，高地价中，地方政府也会得益，而高房价带来的高税收也让地方政府受益匪浅。从利益的角度而言，开发商和地方政府是利益共同体，这是开发商们即便在面临中央政府不断地重拳调控时仍敢于大举拿地的原因，因为政策的最终执行者是地方政府，只要地方政府不下狠手，高房价的局面仍然会延续，高价拿地的开发商仍有望获得丰厚利润。

    在目前房地产市场半垄断的体制下，高地价现象频出只会导致房地产的泡沫越来越大，一旦破灭，受伤的不仅是开发商，银行、资本市场等都会受到重挫，这对经济稳定发展的局面是不利的。相关人士建议，应当从源头上遏制开发商的高价拿地冲动，收紧资金面，强化政策执行力度，同时构架健全的市场机制，以保障房地产市场的平稳健康。

    高地价——高房价——更高地价——更高房价，这是开发商们的如意预期。如果在一个比较健康的市场环境中，高地价的确可以刺激房价上涨，从而增加购买者的财富，在过去几年里，正是通过这样一种运作模式吸引了大量投资者购买房产。但需要指出的是，这种模式并不是永恒的，当房价的涨幅已经超出了市场的承受力时，这种市场表现的负面影响就会出来，甚至会对房价具有更强的杀伤力。市场是人们逐利而动的行为集合，在一个时点上，彼此竞争的经济主体是以互相挫败为其目的的。

    在这里，市场泡沫就像一个人的自满心态，只有在受到惩罚之后他才会意识到错误。纳博科夫说得极为精彩：“人的自大是一种只有在回顾时才被发觉的心态，它的存在只有在受到惩罚后才能被确定。”目前高价拿地的开发商已经有些不太理性，有可能给未来房地产市场埋下了隐患，其泡沫早晚会在某一天破碎！</p>

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