（八）现金流折现法

    现金流折现法（discounted cash flow）是投资最常用的工具之一。例如一个地产发展项目，需时多年才能完成，唯一的方法要假设楼宇建筑期需要的建筑费、利息开支作为成本之一，然后在若干年后，卖出时所得回来的销售额，减去这些成本及要支付的税项，将溢利以折现率，折现成为现时的价值。例如一个地产项目需时５年才能完成，卖出后扣除建筑成本、利息开支及税项后，连地价的现金流为1亿元，以5%的折现率计算，这５年后的1亿元相等现时的7,835万元。计算方法相当简单，将1亿元乘以表23中的5%、5年的系数0.783526。在其他行业分析我们也可以用现金流折现法，尤其是作长远投资的时候。

    表23：现金流折现系数一览表

    年份／4%5% 6%7% 8% 9% 10%

    折现率

    1 0.961538   0.952381   0.943396   0.934579   0.925926   0.917431   0.909091

    2 0.924556   0.907029   0.889996   0.873439   0.857339   0.841680.826446

    3 0.888996   0.863838   0.839619   0.816298   0.793832   0.772183   0.751315

    4 0.854804   0.822702   0.792094   0.762895   0.735030.708425   0.683013

    5 0.821927   0.783526   0.747258   0.712986   0.680583   0.649931   0.620921

    6 0.790315   0.746215   0.704961   0.666342   0.630170.596267   0.564474

    7 0.759918   0.710681   0.665057   0.622750.583490.547034   0.513158

    8 0.730690.676839   0.627412   0.582009   0.540269   0.501866   0.466507

    9 0.702587   0.644609   0.591898   0.543934   0.500249   0.460428   0.424098

    100.675564   0.613913   0.558395   0.508349   0.463193   0.422411   0.385543

    110.649581   0.584679   0.526788   0.475093   0.428883   0.387533   0.350494

    120.624597   0.556837   0.496969   0.444012   0.397114   0.355535   0.318631

    130.600574   0.530321   0.468839   0.414964   0.367698   0.326179   0.289664

    140.577475   0.505068   0.442301   0.387817   0.340461   0.299246   0.263331

    150.555265   0.481017   0.417265   0.362446   0.315242   0.274538   0.239392

    160.533908   0.458112   0.393646   0.338735   0.291890.251870.217629

    170.513373   0.436297   0.371364   0.316574   0.270269   0.231073   0.197845

    180.493628   0.415521   0.350344   0.295864   0.250249   0.211994   0.179859

    190.474642   0.395734   0.330513   0.276508   0.231712   0.194490.163508

    200.456387   0.376889   0.311805   0.258419   0.214548   0.178431   0.148644

    210.438834   0.358942   0.294155   0.241513   0.198656   0.163698   0.135131

    220.421955   0.341850.277505   0.225713   0.183941   0.150182   0.122846

    230.405726   0.325571   0.261797   0.210947   0.170315   0.137781   0.111678

    240.390121   0.310068   0.246979   0.197147   0.157699   0.126405   0.101526

    250.375117   0.295303   0.232999   0.184249   0.146018   0.115968   0.092296

    260.360689   0.281241   0.219810.172195   0.135202   0.106393   0.083905

    270.346817   0.267848   0.207368   0.160930.125187   0.097608   0.076278

    280.333477   0.255094   0.195630.150402   0.115914   0.089548   0.069343

    290.320651   0.242946   0.184557   0.140563   0.107328   0.082155   0.063039

    300.308319   0.231377   0.174110.131367   0.099377   0.075371   0.057309</p>

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