富爸爸成功的故事: 富爸爸系列丛书: 金钱必不可少(5)
由于圣卢西亚港的一处房产不在退役军人管理局的项目之内,不受其资助,我们必须自己想办法解决资金问题。通过佛罗里达州的房地产代理商,我们找到了一家贷款代理,联系了当地的一家银行,然后轻而易举地就申请到了贷款,利率为6.75%,预付5%现金。由于退役军人管理局不负担经费,投标的人数大大减少,因此,我们仅以60 600美元的价格就买下了这套3室2卫的房子,以下就是这处房子的明细:
投资于房地产所需要支付的现金
预付现金:3030美元
由我们支付的房地产买卖手续费:3000美元
由我们承担的修理费用/翻新费用: 5000美元
11030美元
每月现金状况分析
房租收入:825美元
—房屋空置造成的损失(5%):41.25美元
总收入:783.75美元
每月支出情况:
—各种税费(财产)和保险金额:186美元
—修理费用:25美元
—维修费用:25 美元
—储备金:25美元
—管理费用(租金的5%):41.25美元
—月供(贷款30年,利息6.75%):375美元
677.25美元
每月净现金流动额:106.50美元
投资回报率
每年现金流状况(106.50美元×12):1278美元÷现金投资金额:11030美元
投资回报率:11.6%
2000年12月,我们买下了这处房产。根据那个地区的房价,即使保守估计,这套房子的价值也在82 000美元。
后来,我们又通过互联网在田纳西州找到一处房子,也在退役军人管理局的项目之内,总价78000美元,预付500美元。这一次,房地产代理商依旧给我们寄了好几处房子的照片,但是,物色合适的房客却颇费了一番周折。不但如此,房地产买卖所需支付的手续费是3000美元,超出我们预期的数额;各种税费也超出我们的预算。几个月以后,当代理商终于为我们找到房客之后,我们的现金流转情况已经出现了40美元的亏损。而且,我们也不喜欢该房屋的物业管理方式。因此,这所房子升值到一定程度之后,我们就会把它卖掉。与此同时,我们也在寻求其他方式,使之扭亏为盈。
接下来,我们又在凤凰城购买了另外一套房子,也是退役军人管理局的项目范围之内,即丧失了抵押品赎回权的房子,当时的购买价格是118500美元。下面就是购买这套房子的明细:
投资于房地产所需要支付的现金:
预付现金:5925美元
由我们支付的房地产买卖手续费:4000美元
由我们承担的修理费用/翻新费用:3000美元
12925美元
每月现金状况分析
房租收入:1050美元
—房屋空置造成的损失(5%): 52.50美元
总收入:997.50美元
每月支出情况:
—各种税费(财产)和保险金额:121美元
—修理费用:0美元
—维修费用:25美元
—储备金:25美元
—管理费用(租金的5%):52.50美元
—月供(贷款30年,利息8%):826美元
1049.50美元
每月净现金流动额:-52美元
投资回报率
每年现金流动状况(52美元×12):-624美元÷现金投资金额:12925美元
投资回报率:-5%
尽管这样算来,这套房子的投资处于亏损状态,但总的来说,是我们的房客在为我们支付月供,购买这套房子;而且,我们从其他几处房产获得收益用来支付维修等各项费用绰绰有余。现在,那个地区同样的房子的销售价格大约在128 000美元左右。
我们去看这套房子的时候,房地产经销商顺便带我们看了一个正在开发的项目。我们立即看中了一套正在建的新房,总价127 500美元,预付5%(6 350美元)。事实证明,我们轻信了这个家伙的话。当时据他说,这个地区的房价看涨。但是事实上,这个项目竣工之后,几个月时间都闲置在那里,很少有人问津;因为代理商找不到房客,而代理商和这个房地产项目的管理商是合作关系。据我们所知,管理是房地产生意成败的决定性因素。在别人的推荐下,我们找到了另外一家房地产管理商。他们能在一个月之内把房子租出去,这样,我们的每月盈余是75美元。</p>
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