所谓服务性行业：包括了零售、酒店、地产发展等。地产发展是一门地区性的专业投资。香港人当然十分熟悉香港的地产发展，但要用外来人身份，进入中国内地发展地产，却要面对很大的困难。过去20年，有不少香港公司到国内投资地产，但能真正赚大钱的却是绝无仅有。除了因为法制不完善外，经营中国地产最大的困难，就是“地大勿搏”，意思是中国土地很多，所以发展的机会太多，供应大而令到楼价无法持续地稳步上升，发展商很难获取暴利。香港公司很难在中国建立市场的经济专利；反而土生土长的中国发展商，在过去10多年，却成功地在珠三角发展了碧桂园及祈福新村等，大赚香港人的钱。

    表15：综合企业纯利一览

    年份 中信泰富  越秀   粤投  华润创业  北京控股上海实业

    （hk$m）（hk$m）   （hk$m）   （hk$m）  （hk$m） (hk$m)

    1990   135

    1991   323

    1992    1,040   219     160 15

    1993      1,887   304   331     105

    1994      2,570   352   437     185

    1995      3,073   415   578     285

    1996      6,860   438   604     597      360

    1997      7,376   319      7501,560 811     1,016

    1998      2,808   100   -2,0121,268   475     1,154

    1999      2,966   19   -2,3931,443   485     1,011

    2000   3,430   54   -1,356  1,657   516   1,135

    2001   2,110   40      286   1,205   578     1,203

    2002   3,902 -989   281   1,403   410     1,126

    2003   1,305   301  1,107  1,455   453   1,259

    中国改革开放，容许外商投资酒店，不过只有30年的经营权，期满后便要将酒店交还，送给祖国。这个限制令到酒店的回报不理想，酒店的投资回本期特别长，需要一段时间建立声誉才能获得客户支持。30年的经营权并不足够，有不少的酒店经营商在其他地方经营，经过一段长时间后，就算运作上没有获利，但仍可赚取土地涨价的利润，将酒店重建或出售仍会获取暴利。但这种运作模式在国内行不通，因经营者不能拥有土地的业权。酒店是一个人手密集的行业，要有良好服务，每一房间需要1.5个人负责，所以工资成本高。就算入住率偏低，空调也是停不了的，否则空置的房间会发出一阵阵发霉的气味。有如运输业一样，酒店的固定成本是很高的。

    中国的零售行业：如超级市场等，竞争非常大。这个市场已完全开放，容许外资参与，现时以法国的家乐福规模最大，即使香港的百佳也有所不及。可以预见中国的超级市场竞争，将愈来愈激烈，华润在中国经营多年的超市业务，最近才出现微利。在剧烈竞争下，长远前景仍是未知之数。香港公司金利来，曾经在国内零售市场叱咤风云，现在又归于平淡。由于版权保障不足，在中国经营零售，往往要面对大量翻版及抄袭。

    香港零售业和饮食业的经营窍门是什么呢？这两个行业都是公开竞争的，利润并不吸引人。就算是有品牌的经营商，竞争仍然是无法避免。世界最大的名牌公司lvmh（lousis vuitton moet hennessy），已经是集中了不少世界名牌在手，包括名酒、名牌服装及手袋等，但在香港同样有数不胜数的牌子加入竞争。所以，有品牌并不等如有市场经济专利，经营商仍要面对无限的竞争。另一方面看，商铺业主出租商铺的收入，却是稳定得多了。大业主甚至可以利用租金与营业额挂钩的方法分享利润。所以如果有兴趣投资零售饮食行业，可以考虑投资在商铺身上，只要商铺位置好，有人流，其租金的议价能力便会不断提升。</p>

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